Najaarsbijeenkomst 2022

Op woensdag 2 november 2022 vond in de Stadsfabriek in Alkmaar de najaarsbijeenkomst plaats van de Woon Gangmakers. Het thema was ‘Vertrouwen’. Zo’n honderd aanwezigen namen kennis van enkele voorbeelden waarin het vertrouwen tussen partijen tot goede en snelle resultaten heeft geleid. Ook bogen ze zich over de vraag hoe dat vertrouwen bij wie kan worden verhoogd. Intussen realiseerde iedereen zich de gevolgen van de uitspraak van de Raad van State over de bouwvrijstelling de ochtend vóór de bijeenkomst. Sneller bouwen zal daardoor de komende jaren nog lastiger worden.

Van Woningmakers naar Woon Gangmakers
De bijeenkomst werd geleid door Monique Stam, sinds 1 juni onafhankelijk voorzitter van de Woon Gangmakers. Ze kondigde aan dat de Kopgroep een andere naam heeft bedacht. Nu het steeds moeilijker wordt om de woningbouw te versnellen – vanwege het stikstofdossier, het gebrek aan personeel, de stijgende bouwkosten en de stapelende ambities van de overheden – moet er een tandje bij. ‘En om in het wielerjargon te blijven, heeft de Kopgroep haar naam daarom veranderd in Woon Gangmakers, met een nieuw logo. Omdat een gangmaker het tempo omhoog gooit en de achterblijvers in de luwte houdt.’

De Woon Gangmakers veronderstellen dat meer onderling vertrouwen kan bijdragen aan een hoger tempo. Vandaar het thema van deze bijeenkomst. Maar wat betekent vertrouwen in relatie tot de woningbouw? Hoe geven verschillende partijen daar invulling aan? Waar ontbreekt het nog aan? Wat betekent dat voor het bouwproces? Wat kunnen we van elkaar leren? En hoe geven we samen vervolg aan het opbouwen van vertrouwen in de dagelijkse praktijk?

Hulp van de provincie
Lex Brans, bouwambassadeur van de provincie Noord-Holland, ging in op de rol van de provincie in het bouwproces. Met zijn bureau ondersteunt hij gemeenten, bouwbedrijven, beleggers, ontwikkelaars en corporaties bij het versnellen van de bouwproductie. Dat gebeurt door het helpen bij concrete bouwprojecten, bevorderen van kennisuitwisseling tussen gemeenten en meedenken over het versimpelen van procedures en processen. Als onafhankelijke schakel tussen bestuur en ambtenarij kan de bouwambassade ook, als er sprake is van verkokering bij de deelnemende partijen, disciplines bij elkaar zetten en het gesprek op gang brengen. Belangrijke instrumenten die de bouwambassade voor de versnelling inzet, zijn beïnvloeding van overheden, het voeren van planningsgesprekken, het geven van strategisch advies, de inzet van het planningssysteem Primavera en de inzet van een flexibele schil van experts. Met geld van het ministerie van BZK, verdubbeld door de provincie zelf, heeft de bouwambassade een pool van zo’n 150 experts die gemeenten kunnen inhuren als ze onvoldoende capaciteit hebben. ‘Een soort regionaal managementbureau met een vaste bezetting in allerlei disciplines dat kan helpen als het klem zit in gemeenten en het zo nodig kan overnemen’, aldus Brans.

De focus ligt hierbij op de zeventien locaties, waar volgens het Masterplan Wonen van de provincie snelheid moet worden gemaakt. Daarvoor is het volgens Brans in elk geval noodzakelijk dat gemeenten greep krijgen op de vier P’s: projectmanagement, planeconomie, planning en projectsecretariaat. Allemaal zaken waarvoor gemeenten, maar ook andere partijen in het bouwproces, hulp kunnen vragen aan de bouwambassade. Deze stuurt met andere woorden niet, maar helpt sturen en reikt daarvoor middelen aan.

Brans gaf ook een voorzet voor hoe er na de stikstofuitspraak van de Raad van State toch tempo kan blijven worden gemaakt: all electric bouwen, fabrieksmatige productie, circulaire houtbouw (met als doel 20% in 2025), geen hoogbouw meer boven 55-60 meter (omdat het dan snel duurder wordt), al vergunde projecten versneld uitvoeren en geen drempels meer opwerpen (door hypotheekverstrekkers en verhuurders) voor onderverhuur en woningdelen.

Planningssysteem Primavera
Brans gaf ook een korte presentatie over het planningssysteem Primavera dat de provincie hanteert om de voortgang van bouwprojecten te monitoren. Twaalf gemeenten in Noord-Holland die samen goed zijn voor 80% van de geplande productie doen er nu aan mee. In Primavera staan alle noodzakelijke stappen in een bouwproces op een rij, waarbij voor elk project de stand van zaken wordt weergegeven. Zo ontstaat inzicht in de mate waarin projecten op schema liggen en de eventuele knelpunten die zorgen voor vertraging. En meer inzicht zorgt voor meer greep. ‘Dat is alvast de helft van de winst’, aldus Brans. ‘De andere helft is: welke knelpunten ervaren marktpartijen en matchen die met de knelpunten van de gemeenten? De Bouwambassade kan hierover vervolgens het gesprek op gang brengen.’

Twee keer per jaar wordt geanalyseerd wat volgens de monitor de belangrijkste knelpunten c.q. vertraagredenen zijn. Per 1 juli 2022 waren dit:

• afhankelijkheid van particulier initiatief in een project, van de markt dus;
• bezwaar door omwonenden;
• het tekort aan ambtelijke capaciteit;
• de parkeernorm;
• de aanleg c.q. het ontbreken van infrastructuur;
• financiële haalbaarheid.

Stikstof stond in juli nog niet in de top-6, maar dit zou bij de volgende tussenstand wel eens heel anders kunnen zijn. Brans schatte dat ongeveer 90% van de productie er last van gaat krijgen. Alleen Enkhuizen valt er enigszins buiten.

Drie pitches: voorbeelden van versnelling
Drie deelnemers gaven een pitch over een project waarin het lukt te versnellen, steeds vanuit een andere invalshoek: een gemeente, een ontwikkelaar en een architect.

• Dijk en Waard: in een jaar van zand naar sleutel.

Joost Bruijn, gebiedsontwikkelaar bij de gemeente Dijk en Waard, vertelde over de locatie Krusemanlaan Noord in Heerhugowaard en waarom die snel wordt ontwikkeld. De corporaties Woonwaard en Woningstichting Langedijk bouwen hier samen 79 sociale huurwoningen. De 59 appartementen worden in houtbouw opgetrokken door de combinatie Finch Buildings / De Groot Vroomshoop; de 20 rijwoningen zijn Fijn Wonen-woningen uit de fabriek van Van Wijnen. Er is een aantal redenen waarom het lukt om in een jaar tijd (van bouwrijp maken tot oplevering) de woningen te bouwen, aldus De Bruijn:

• overeenstemming over de opgave tussen gemeente en corporaties;
• de gunstige ligging naast onder meer de begraafplaats. De locatie grenst ook aan een bestaande woonwijk. Mogelijke bezwaren tegen de bouw zijn al zoveel mogelijk opgehaald tijdens de informatieavonden over de ontwikkeling;
• de risico’s worden samen gedragen;
• hele korte lijnen in het ontwikkelproces: er was wekelijks overleg in het projectteam. Iedereen voelde de drive tempo te maken en deed dan ook elke keer mee;
• het eigen netwerk gebruiken om andere partners die je nodig hebt in het proces, zoals nutsbedrijven, zo snel mogelijk aan je binden;
• een groot vertrouwen in elkaar, zowel op bestuurlijk als ambtelijk niveau. Terwijl de omgevingsvergunning nog niet was verstrekt, maakte de gemeente de grond al bouwrijp. En gaven de corporaties de opdracht aan de bouwbedrijven;
• durf om het project niet aan te besteden. De corporaties hebben het project wel vooraf gemeld bij de regionale collega-corporaties. Omdat zich vervolgens geen andere corporatie meldde, heeft de gemeente voldaan aan de verplichtingen uit het Didam-arrest;
• versneld opstellen van het bestemmingsplan in vier maanden.

Bruijn erkende dat bezwaren van omwonenden nog steeds een kink in de kabel kunnen leggen. ‘Er kan dus nog vertraging komen. We hebben afspraken gemaakt over wat we dan gaan doen. Het leidend principe is: samen uit, samen thuis. We lossen het samen op.’ Komt er geen kink in de kabel, dan start de bouw medio januari en volgt de oplevering in het tweede kwartaal.

• Zaankwartier: tempo door scrumsessies

Feike Siewertsz van Reesema, ontwikkelaar bij Waterland Real Estate, vertelde over de snelle planvorming in het Zaankwartier in Wormerveer. Hier komen op het voormalige fabrieksterrein van Meneba ruim 700 woningen, met een hotel, supermarkt, kinderdagverblijf en zorgwonen voor mensen met dementie. De buurt omarmt de herontwikkeling en de gemeente is zeer meewerkend. ‘We konden dan ook snel aan de slag. Dat deden we aan de hand van scrumsessies met de gemeente. Een keer per week zaten we met alle disciplines van de gemeente vier uur lang in een hok. Met als opdracht: je komt er pas uit als je datgene hebt gedaan wat je een week eerder hebt toegezegd.’

Zo ontstond in zes maanden tijd een anterieure overeenkomst en lag er binnen twee jaar, na veel overleg ook met de buurt, een bestemmingsplan. De sloop is inmiddels begonnen en er zijn 200 woningen, volgens het concept Fijn Wonen van Van Wijnen, verkocht aan de corporaties Parteon en Wormer Wonen. Aan de basis van de snelheid ligt volgens Siewertsz van Reesema het grote onderlinge vertrouwen en veelvuldig overleg. Wat daarbij zeker heeft geholpen is dat de gemeente de € 20 miljoen uit de Woningbouwimpuls van het Rijk heeft ingezet om haar capaciteit te vergroten.

• Spoorwijk en Kolenkitbuurt: versnellen in bestaande buurten.

Merijn de Jong, architect en partner/eigenaar bij Heren 5 Architecten, nam de aanwezigen mee in twee vernieuwingsprojecten in bestaande buurten: Spoorwijk in Den Haag en de Kolenkitbuurt in Amsterdam West. In Den Haag ontwierp Heren 5 een module waarmee 80% van het project kon worden ontworpen. De overige 20% bestaat uit ritmiek en verbijzondering en zorgt zo voor een goede aansluiting op het bestaande stedelijk weefsel. Omdat Heren 5 altijd wil bouwen met impact, startte het bureau een project met de docenten van de technische school in de buurt. Studenten werkten mee aan het project en waren daar ‘supertrots’ op.

In de Kolenkitbuurt ontwierp Heren 5 een plan waarbij de bestaande bebouwing 2½ keer wordt verdicht. Heren 5 schakelde hier verhalenverteller Fouad Lakbir in, die mee de buurt in trok en hielp bij de gesprekken met de bewoners. Daarmee werd een brug geslagen tussen het ontwerpteam en de buurt en werd het mogelijk een plan te maken samen met een participatiecollectief van bewoners. Uit de gesprekken met de buurt bleek onder meer dat bewoners veel waarde hechten aan portieken. Deze komen in aangepaste vorm terug in de  nieuwbouw, samen met buurtkamers waarin bewoners samen activiteiten kunnen ontplooien. Een succesfactor in het project is ook, aldus De Jong, dat de gemeente en corporatie Rochdale ‘schouder aan schouder optrokken’.

De Jong benadrukte het grote belang van participatie bij het werken aan bestaande buurten. ‘Mensen en stenen gaan samen. Daarom letten we altijd op mensen en de wensen van de eindgebruiker. Daarvoor gebruiken we wat we warme en koude data noemen. Warme data komen uit eigen studies die we hebben gedaan naar onder meer gezinnen in de stad en Stadsveteranen. Koude data komen uit de woonwensen die op Funda worden geuit. Zorg verder voor goede connecties met de buurt door te werken met sleutelfiguren zoals Fouad en zo te bouwen aan vertrouwen. Uiteindelijk komt het erop neer dat je gedreven moet worden door de eindgebruiker.’

Vertrouwen is bouwen; en ga eens wandelen
Jorinke Vos, senior adviseur omgevingsmanagement bij TwijnstraGudde, hield de laatste presentatie. Aanleiding was het artikel ‘Vertrouwen is bouwen’ dat zij schreef in 2018. Dit gaat over een kwalitatief onderzoek naar de samenwerking bij de bouwopgave in Amsterdam. Daaruit bleek dat de overheid en marktpartijen dezelfde ambitie hebben om voldoende woningen te bouwen; dat het toch zo lastig is, komt door het (gebrek aan) vertrouwen in de samenwerking. Vos liet een foto zien van twee klimmers hoog op een berg. ‘Als zij samen boven willen komen, hebben ze elkaar nodig. Tegelijkertijd wisselt de rol voortdurend; het ene moment zit de ene in een kwetsbare positie, op het volgende stuk kan dat de ander zijn. Vergelijk dat met de conjunctuur; ook die maakt schommelbewegingen. Met als gevolg dat de ene keer de overheid het voortouw neemt en de andere keer de markt. In een samenwerking is het daarom goed je te realiseren dat er altijd een moment kan komen dat de ander misschien wat meer nodig heeft dan op het huidige moment.’

Bij de MIRT-verkenning Maasoevers Rotterdam werkt Vos met de methodiek van TwijnstraGudde voor strategisch omgevingsmanagement. Uitgangspunt is dat vertrouwen de basis is voor elke duurzame relatie. In Rotterdam is daarvoor helemaal in het begin van de verkenning door alle stakeholders een gezamenlijk spelregelkader opgesteld. Daarin staan de spelregels voor hoe partijen in de samenwerking met elkaar omgaan. Het kader helpt in de samenwerking, omdat je de partijen er altijd op kunt aanspreken. Stel de spelregels vooral ook zelf op en samen, aldus Vos; laat dit dus niet door externen doen.

Vos deed tot slot de suggestie aan samenwerkingspartners om letterlijk in beweging te komen en eens met elkaar te gaan wandelen. ‘Dat brengt je in een andere context, je komt los van je eigen rol en dat biedt ruimte om je te verplaatsen in de rol van de ander. Het mooie daarvan is ook dat je met een wandeling letterlijk samen dezelfde weg loopt. Dat representeert de samenwerking waarin je het samen moet doen en vertrouwen in elkaar moet bouwen.’

Gesprekken aan de tafels
Afsluitend kwam het thema vertrouwen nog aan bod in de diverse tafelgesprekken. Dat leverde de volgende suggesties en andere opmerkingen op.

• Een gemiddeld nieuwbouwproject duurt zeven jaar. Daarvan gaan 5½ jaar zitten in papierwerk. Is het niet tijd dat het Rijk ingrijpt in de lengte van procedures door de Crisis- en herstelwet in te zetten? Het Rijk moet sowieso meer de regie nemen in de ruimtelijke ordening. Minister De Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening lijkt zich tot dusver alleen bezig te houden met de V van Volkshuisvesting.
• Het maken van een bestemmingsplan alleen is niet genoeg om te versnellen. Daarna volgt de afzet van woningen aan particulieren, corporaties en/of beleggers. Daar moet ook meer aandacht voor komen. Hoe zorgen we ervoor dat er voldoende investeringskapitaal is om, als er een bestemmingsplan is, de woningen ook daadwerkelijk te laten bouwen? Gespreksleider Monique Stam reageerde dat de Woon Gangmakers hier aandacht aan zullen besteden. Om zo een goed overzicht te krijgen in wat er allemaal op de markt gebeurt.
• Het is heel zinvol om de verschillende zoneringen (geluidhinder, milieucirkels, provinciale landschappen e.d.) over elkaar heen te leggen, om zo te achterhalen waar nog probleemloos kan worden gebouwd. Een ambtenaar in Castricum legde bijvoorbeeld vier kaarten over elkaar en ontdekte zo dat er nog ruimte is voor 350 woningen. Zo’n exercitie maakt ook inzichtelijk op welke plekken misschien concessies nodig zijn, bijvoorbeeld een kleiner provinciaal landschap.
• Besteed meer aandacht aan de infrastructuur. De Romeinen bouwden vroeger pas huizen nadat de wegen waren aangelegd.
• Maak boeren partners in ontwikkelingen en zoek naar win-win-situaties.
• En breng meer focus aan door projecten in een volgorde van realiseerbaarheid te zetten. Anders wordt het een ‘vlot dat op het getij heen en weer gaat’.

Er werden ook suggesties gedaan voor de volgende bijeenkomst, namelijk bevordering van de doorstroming op de huur- en koopmarkt, de realiteitszin van de plancapaciteit (wordt er niet te veel binnenstedelijk gedaan met hoogbouw, als je met grote uitleglocaties waarschijnlijk sneller de bevolkingsgroei kunt bijhouden?) en tijdelijke flexbouw (en hoe is het om in een flexwoning te wonen?). Wordt zeker vervolgd dus.